南京医药(600713):南京医药下属子公司拟资产转让所涉及的辽宁康大彩印包装有限公司持有的位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房屋、构筑物、土地使用权的市场价值评估资产评定估计报告

  原标题:南京医药:南京医药下属子公司拟资产转让所涉及的辽宁康大彩印包装有限公司持有的位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房屋、构筑物、土地使用权的市场价值评估资产评定估计报告

  （一）本资产评定估计报告依据财政部发布的资产评定估计基本准则和中国资产评定估计协会发布的资产评定估计执业准则和职业道德准则编制。

  （二）委托人或者其他资产评定估计报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的应用限制范围使用资产评定估计报告；委托人或者其他资产评定估计报告使用人违反前述规定使用资产评定估计报告的，本资产评定估计机构及其资产评定估计专业技术人员不承担责任。

  （三）本资产评定估计报告仅供委托人、资产评定估计委托合同中约定的其他资产评定估计报告使用人和法律、行政法规规定的资产评定估计报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评定估计报告的使用人。

  （四）本资产评定估计机构及其资产评定估计专业技术人员提示本资产评定估计报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

  （五）本资产评定估计机构及其资产评定估计专业技术人员遵守法律、行政法规和资产评定估计准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评定估计报告依法承担责任。

  （六）本资产评定估计机构及其资产评定估计专业技术人员按委托人指定的评估对象和范围进行了评估，委估资产的详细清单由委托人和被评估单位提供，并经其签章确认。我们对可能属于评估范围内的其他资产给予了应有的关注，我们敬请有关当事方高度注意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性。

  （七）本资产评定估计机构及其资产评定估计专业技术人员与资产评定估计报告中的评估对象在过去、现时和将来都没有利益关系；与有关当事方及有关人员没有一点利益关系和偏见。

  （八）本资产评定估计机构及其资产评定估计专业技术人员对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，依法对资产评定估计活动中使用的资料做核查和验证，但是我们仅对委估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属做出任何形式的保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。

  （九）本资产评定估计机构及其资产评定估计专业技术人员对实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业方面技术检测和鉴定，我们的评估以委托人提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。

  （十）本资产评定估计机构及其资产评定估计专业技术人员对委估资产价值所做的分析、判断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。

  为了合理地正确使用本评估报告，我们敬请资产评定估计报告使用人应当重视本报告的“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评定估计报告使用限制说明”。

  （十一）本资产评定估计报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评定估计机构许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

  以下内容摘自资产评定估计报告正文，欲了解本评估业务的详情和正确理解评 估结论，应当阅读资产评定估计报告正文。—

  本公司 上海立信资产评定估计有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对其持有的位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房屋、构筑物、土地使用权在评估基准日2023年11月30日的市场价值进行了评估。

  评估对象：辽宁康大彩印包装有限公司所有的位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房屋、构筑物、土地使用权的市场价值。

  评估范围：辽宁康大彩印包装有限公司所有的位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房屋、构筑物、土地使用权。

  经济行为：根据南京医药股份有限公司董事会决议和辽宁康大彩印包装有限公司股东决定：同意辽宁康大彩印包装有限公司转让位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房地产。

  评估目的：为南京医药股份有限公司下属子公司拟资产转让所涉及的其持有的房屋、构筑物、土地使用权于评估基准日2023年11月30日的市场价值提供参考依据。

  评估结论：经评估，沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房屋、构筑物、土民币叁仟柒佰叁拾伍万零肆佰元整，详见评估明细表。

  评估结论使用有效期：本评估结论的使用有效期为一年，即自2023年11月30日至2024年11月29日有效。

  为了正确使用评估结论，请报告使用者重视本报告中的“资产评定估计报告声明”、“评估假设”、“特别事项说明”和“资产评定估计报告使用限制说明”及其对评估结论的影响。

  除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评定估计机构和签字资产评定估计师书面许可，本报告摘要不得被摘抄、引用或披露于任何公开的媒体。

  本公司—上海立信资产评定估计有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评定估计准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对其持有的位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房屋、构筑物、土地使用权在评估基准日2023年11月30日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：

  经营范围：许可项目：第三类医疗器械租赁；药品批发；药品零售；药品进出口；第三类医疗器械经营；食品销售；道路货物运输（不含危险货物）；化妆品生产；第二类增值电信业务（依法须经批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）

  一般项目：专业设计服务；物业管理；非居住房地产租赁；小微型客车出租经营服务；装卸搬运；人工智能硬件销售；智能机器人销售；智能物料搬运装备销售；信息技术咨询服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；专用化学产品营销售卖（不含危险化学品）；化工产品营销售卖（不含许可类化工产品）；体育用品及器材批发；体育用品及器材零售；教学专用仪器销售；实验分析仪器销售；第二类医疗器械租赁；第一类医疗器械销售；第二类医疗器械销售；货物进出口；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；食品销售（仅销售预包装食品）；特殊医学用途配方食品销售；婴幼儿配方乳粉及其他婴幼儿配方食品销售；保健食品（预包装）销售；国内货物运输代理；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；家用电器销售；会议及展览服务；日用百货销售；日用化学产品营销售卖；消毒剂销售（不含危险化学品）；化妆品批发；化妆品零售；劳动保护用品销售；眼镜销售（不含隐形眼镜）；电子科技类产品销售；玻璃仪器销售；服装服饰批发；服装服饰零售；劳务服务（不含劳务派遣）；住房租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

  100%股权，南京新工投资集团有限责任公司直接持有委托人南京医药股份有限公司44.13%的股权。

  除与该经济行为相关的法律、行政法规规定的资产评定估计报告使用人之外，无其他评估报告使用者。

  除非国家法律和法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人共同确认的机构或个人均不能由于得到本资产评定估计报告而成为本资产评定估计报告的合法使用人。

  司股东决定：同意辽宁康大彩印包装有限公司转让位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房地产。

  的其持有的房地产于评估基准日2023年11月30日的市场价值提供参考依据。

  评估对象：辽宁康大彩印包装有限公司所有的位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房屋、构筑物、土地使用权的市场价值。

  评估范围：辽宁康大彩印包装有限公司所有的位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号的房屋、构筑物、土地使用权，详见评估明细表。详细情况如下：

  评估对象位于沈阳经济技术开发区细河九北街31号。至现场勘查日，状态为空置。纳入评估范围的房屋、构筑物、土地使用权共计21项，据现场勘查，整体养护状况一般，详见下表：

  普通办公类装修，一层内墙 乳胶漆，地面为铺设地砖， 石膏板吊顶；二层内墙乳胶 漆，地面为铺设地砖和地板， 矿棉板吊顶；外墙为条形砖， 塑钢窗，彩钢瓦屋顶，平开 玻璃推拉大门，水电齐全， 整体维护状况较差。

  单层钢结构，跨度27+27米， 二跨，柱距6米，彩钢瓦屋 顶，有采光窗，钢结构防火 喷涂，水泥地面。

  单层钢结构，跨度 17.5+17.5米，二跨，柱距6 米，彩钢瓦屋顶，有采光窗， 钢结构防火喷涂，水泥地面。

  单层钢结构，跨度 11.5+11.5米，二跨，柱距6 米，彩钢瓦屋顶，有采光窗， 钢结构防火喷涂，水泥地面。

  单层钢结构，跨度24+24米， 二跨，柱距6米，彩钢瓦屋 顶，有采光窗，钢结构防火 喷涂，水泥地面。

  单层钢结构，跨度9米，单 跨，彩钢瓦屋顶，钢结构防 火喷涂，水泥地面。

  胜建筑科技有限公司，南至航天建设有限公司，西临细河九北街，北至沈阳颐康环境生物科技开发有限公司。沈阳经济技术开发区是沈阳市西部主要交通出口，区域内沈大、京沈、沈彰高速公路和101、102、304国道等道路纵横交错，城市二、三环以及启动建设的四环、五环公路贯穿全境，拥有沈西最大的铁路编组站；沈阳经济技术开发区临港优势显著，距沈阳桃仙国际机场45公里，距营口港仅166公里，大连港、丹东港、葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在4小时车程辐射圈内，构成了四通八达的立体交通网络，交通便捷程度较优，周边自然环境较优；区域内学校、医工、食品、医药等四大较具规模的产业。

  本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素。

  近，使评估基准日的时点价值对交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的。

  5.《企业国有资产评定估计管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令12号）；

  8.《企业国有资产交易监督管理办法》（财政部、国资委令第32号）；9.《关于加强企业国有资产评定估计管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；

  12. 《企业国有资产评定估计项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；

  6．《资产评定估计执业准则—资产评定估计委托合同》（中评协[2017]33号）；7 [2018]37

  13．财政部、中评协发布的其他相关资产评定估计准则、资产评定估计指南和资产评估指导意见。

  房地产价值评估的常用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。具体如下：

  市场法是根据替代原理，选择与评估对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益状况等条件与委估对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定评估对象价格的方法。市场法评估公式如下：

  修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况调整系数1.2收益法

  收益法是预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率或资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算评估对象的客观价值的一种估价方法。收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。收益法评估公式如下：

  成本法是求取评估对象在价值日期的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧来求取评估对象价值的方法。成本法评估公式如下：

  评估人员深入细致地分析了评估对象的真实的情况、特点和委托人提供的有关联的资料，并进行了实地勘察及大量的周边市场调研。根据委估土地使用权的特点和具备的评估条件选择最恰当的评估方法。

  委估土地宗地由于近期周边有较多可比交易案例，因此采用市场法评估较为适宜。

  市场法是指根据替代原理，选择与评估对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相似的若干土地交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与评估对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定评估对象价格的方法。比较实例地价影响因素条件与被评估宗地各对应条件的比较，将评估对象的因素指数与比较的因素指数作比较，得到修正系数，并将各比较实例价格修正为符合评估对象条件的土地价格。计算公式为：

  重置价值一般包含工程综合造价、前期工程费用及另外的费用、配套规费、资金成本等。其计算公式为：

  通常情况下，市场法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。各种估价方法的使用性分析如下：

  进行分析调整，可以很好地反映评估对象的市场价值，故在有条件的情况下应当首选市场法做评估。评估对象是工业房地产，根据评估人员调查了解，该区域类似房地产实际成交案例较少，所以不宜采用市场法评估。

  通过比较分析得出同类型房地产的客观收益，所以不宜采用租赁收益法，同时也很难从企业经营中分离出属于房地产的收益，因此也不宜采用经营收益法，所以本次评估不采用收益法评估。

  前期工程费用及另外的费用、配套规费、资金成本等确定重置价格，故本次评估工业房地产适合采用成本法进行评估。

  我们按照法律、行政法规和资产评定估计准则的规定，本项评估我们实施了必要的评估程序，现简要说明如下：

  公司安排适合的项目人员组成项目小组，项目小组在项目经理带领下初步制定资产评定估计工作规划，并完成前期准备工作。

  评估工作开展以后，由产权持有单位提出了委估资产的全部清单和有关的资料。根据评估目的、评估范围及对象，确定评估基准日，进一步修改评估方案和计划。

  期间按公司可以提供的资产清查评估明细表，根据填报的内容，对实物资产状况做察看、记录、核对，并与资产管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理状况。

  根据对委估资产的清查核实情况、委估资产的详细的细节内容和所收集到的有关联的资料，分析、选择适用的评估方法，并开展逐项市场调查与研究、询价工作。

  在执行必要的资产评定估计程序、形成资产评定估计结论后，按规范编制资产评定估计报告，评估报告经企业内部三级审核后，在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，将评估结果与委托人做必要沟通。根据沟通意见对评估报告做修改和完善，向委托人提交正式评估报告。

  即假定委估资产在评估目的实现后，仍将按照原来的使用目的、使用方式，持续地使用下去。

  任何资产的价值来源均离不开交易。不论委估资产在与评估目的相关的经济行为中是否涉及交易，我们均假定评估对象处于交易过程中，评估基准日前后，评估对象的产权主体将发生变动。

  任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关，在本次评估时我们假定社会的产业政策、税收政策和宏观经济环境保持相对来说比较稳定，来保证评估结果有一个合理的使用期。

  区细河九北街31号的房屋、构筑物、土地使用权含增值税的市场价值为3,735.04万元，大写人民币叁仟柒佰叁拾伍万零肆佰元整。

  房屋建（构）筑物评估增值1,388.54万元，增值率585.24%，系因房

  屋建（构）筑物长期闲置，企业计提了大额资产减值，本次评估按重置成本评估后形成增值。

  土地使用权评估增值1,048.01万元，增值率98.75%，系因土地使用

  资产评定估计师未获悉企业截至评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素。委托人与产权持有单位亦明确说明不存在未决事项、法律纠纷等不确定事项。

  评估基准日至本资产评定估计报告出具日之间，我们未发现产权持有单位发生了对评估结论产生重大影响的事项，委托人与产权持有单位亦未通过有效方式明确告知存在重大期后事项。

  （六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况

  评估师通过现场调查，未发现相关事项。基于资产评估师核查手段的局限性，咱们不可以对该公司是不是有以上事项发表确定性意见。

  （八）本次资产评定估计对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形

  本次资产评定估计对应的经济行为中，我们未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕疵事项。

  的评估基准日邻近期间，国际和国内市场未发生重动，各类商品、生产资料和劳务价格基本稳定，人民币对外币的市场汇率在正常波动范围以内，因而，资产的交割日与评估基准日相差不大时，交易价格不会受到实质性的影响。

  继续使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下，根据公开市场原则确定的委估资产的市场价值，没考虑业已存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评价估计价格的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策出现重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。

  由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报告不正确使用而造成的后果不承担责任。

  特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。

  况给予了必要的关注，依法对资产评定估计活动中使用的资料做核查和验证，但是我们仅对委估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属做出任何形式的保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。

  7、本报告对被评资产所作的评估系为客观反映被评资产的价值而作，我公司无意要求资产占有单位一定要按本报告的结果和表达方式来进行相关的账务处理。要不要进行、怎么样做有关的账务处理需由资产占有单位的上级财税主管部门决定，并应符合国家会计制度的规定。

  易税费由买卖双方各自承担。评估结果未考虑契税、土地增值税、所得税等交易过程中有几率发生的相关税费。

  专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

  委托人及产权持有人所提供的资料是进行本次资产评定估计的基础，委托人和产权持有人应对所提供资料的真实性、合法性和完整性承担责任。

  在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生明显的变化，对评估结论造成影响时，不能直接用本评估结论，须对评估结论做调整或重新评估。